近日,第一批央企在京老舊小區綜合整治項目正式公布,這意味著(zhù)“舊改”中最難啃下的央產(chǎn)老舊小區也有了更新的盼頭。事實(shí)上,在《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》的推動(dòng)下,多地均已出臺了具體的舊改政策,但仍有一些全省遺留下來(lái)、尚未改造的項目被視為“難啃的硬骨頭”。此次央產(chǎn)小區改造項目的落地,是否意味著(zhù)“舊改”中最難啃的硬骨頭已被攻下,“舊改”紅利有望迎來(lái)全面爆發(fā)?
各地積極落地城市更新政策,隨著(zhù)我國大城市發(fā)展越來(lái)越飽和,存量土地的轉型升級迫在眉睫,在這樣的背景下,“城市更新”也成為了地產(chǎn)行業(yè)的熱門(mén)話(huà)題。早在2020年,國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》。住建部相關(guān)負責人曾表示,計劃在“十四五”期末基本完成2000年底前建成的老舊小區改造任務(wù),并用舊改慢慢地取代棚改政策,局部棚改還是會(huì )存在的,只是有一定的標準。去年7月,相關(guān)部門(mén)再次印發(fā)了《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》,多地也根據城市的實(shí)際情況,積極落實(shí)舊改規劃。
不過(guò)仔細梳理不難發(fā)現,這當中也不乏一些難啃的“硬骨頭”,比如一些在十年舊改黃金期后遺留下來(lái)的項目,項目牽涉的利益點(diǎn)多面廣,更新項目難免進(jìn)入了瓶頸期;還有部分央產(chǎn)老舊小區,由于這些小區產(chǎn)權復雜、主體變化等原因,一直都是改造的難點(diǎn)。誠然相較于推倒重建,舊改的難度自然增大不少,但在“舊改”逐步取代“棚改”的政策下,總要有人敢于率先出手啃下這些難啃的骨頭,這時(shí)候央國企就展示了應有的擔當。
首批央企老舊小區改造名單正式公布,當中涉及70個(gè)項目、234棟樓,相關(guān)部門(mén)更專(zhuān)門(mén)成立了央企在京老舊小區綜合整治工作聯(lián)席會(huì )來(lái)解決改造中的難題。

事實(shí)上,老舊小區改造一直都是不好啃的骨頭。由于老舊小區量大面廣,涉及千萬(wàn)家庭切身利益,再加上居民出資意愿低、企業(yè)參與積極性不高等原因,老舊小區的改造項目容易變成“被踢的皮球”,因為眾口難調而難以達成共識。在這當中,央產(chǎn)老舊小區的改造就更是難上加難,除了不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權利人等多方利益難以協(xié)調等原因外,央產(chǎn)老舊小區背后的產(chǎn)權問(wèn)題更是錯綜復雜。因此,此次首批央產(chǎn)老舊小區改造項目的公布,無(wú)疑是給各地城市更新工作帶來(lái)了參考和借鑒,同時(shí)還有推動(dòng)舊改項目落地的積極意義。
近年央國企逐漸開(kāi)始加速推動(dòng)舊改項目的落地。比如去年11月,佛山首個(gè)國企參與老舊小區改造項目落地,此次舊改將跳出傳統政府財政單方輸血的改造模式,通過(guò)政府部門(mén)主導、國企參與,多部門(mén)形成合力的創(chuàng )新模式。此外,上海、廣州、泉州、珠海等多地都紛紛提出國企積極參與的舊改模式。
根據住房城鄉建設部最新數據,截至2023年11月,全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.32萬(wàn)個(gè),開(kāi)工率超100%。2023年,全國新開(kāi)工舊改小區體量已經(jīng)遠超以往。
從地產(chǎn)思維向產(chǎn)業(yè)思維轉變從央國企積極介入“舊改”這一趨勢來(lái)看,老舊小區的舊改需求其實(shí)十分迫切。按照《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》的精神,到2025年我國將要基本完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區改造工作。但面對部分舊改項目中的“刺頭”,政府與企業(yè)參與“舊改”就不能單純用“新房模式”來(lái)思考,而是要從地產(chǎn)思維走向產(chǎn)業(yè)思維,不僅要讓老舊小區煥發(fā)新機,更要考慮到改后管理等諸多工作,才能順利推動(dòng)城市更新工作。
在這一背景下,門(mén)窗企業(yè)想要搶占舊改紅利,也要學(xué)會(huì )轉變思維模式,不能僅僅參考過(guò)往與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作模式。一方面,門(mén)窗企業(yè)要積極提高硬實(shí)力。過(guò)去新房建造往往是快周轉模式,開(kāi)發(fā)商拿到一塊地后,往往是房子建得越快,賺錢(qián)效應也就越高。在這樣的背景下門(mén)窗企業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作,成本與效率很有可能凌駕在產(chǎn)品力之上,甚至哪家企業(yè)賬期更長(cháng),與開(kāi)發(fā)商關(guān)系更好,都可能成為拿下項目的關(guān)鍵。但進(jìn)入存量房時(shí)代后,隨著(zhù)老舊小區推進(jìn)改造的同時(shí),也意味著(zhù)對門(mén)窗需求逐漸回暖,門(mén)窗企業(yè)只有通過(guò)提高硬實(shí)力,才能拿下更多訂單,拼的是企業(yè)全方位的綜合能力。
另外,門(mén)窗企業(yè)要學(xué)會(huì )以人為本。在新房時(shí)代,門(mén)窗企業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作要更為標準化,各種批量性門(mén)窗基本都是一個(gè)規格出來(lái)的。但來(lái)到存量房時(shí)代,整個(gè)舊改過(guò)程又涉及到設計、定制、生產(chǎn)、安裝、維護等不同環(huán)節,每個(gè)環(huán)節都有可能產(chǎn)生無(wú)數變量,再加上消費者對于適老化、適幼化、智能化、低碳化等各種要求,消費者的舊改需求可謂是“千人千面”,門(mén)窗企業(yè)只有充分站在消費者角度考慮,才能滿(mǎn)足他們的舊改需求。